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Private equity, dette privée, immobilier, infrastructures, secondaries, co-investissements : en moins de dix ans, le RAIF luxembourgeois est devenu bien davantage qu’un simple véhicule de fonds. Il est devenu une architecture capable d’accompagner presque toute la diversité des private markets.

Lorsqu’il a été créé par la loi luxembourgeoise du 23 juillet 2016, le Reserved Alternative Investment Fund — RAIF — apparaissait avant tout comme une innovation de structuration.

L’idée était relativement simple : permettre à des investisseurs avertis d’accéder à un fonds alternatif luxembourgeois sans imposer au véhicule lui-même une procédure préalable d’agrément produit auprès de la CSSF, dès lors qu’il est géré par un AIFM agréé et s’inscrit dans le cadre AIFMD.

Près de dix ans plus tard, la véritable réussite du RAIF se trouve peut-être ailleurs.

Il est devenu l’un des rares véhicules capables d’accompagner des stratégies d’investissement extraordinairement différentes tout en conservant une architecture reconnaissable pour les investisseurs internationaux.

Private equity.

Private debt.

Real estate.

Infrastructure.

Venture capital.

Secondaries.

Co-investments.

Special situations.

La liste continue de s’allonger.

C’est pourquoi le RAIF mérite aujourd’hui d’être considéré non plus simplement comme un fonds, mais comme une véritable plateforme de structuration des investissements alternatifs.

Les investissements alternatifs ont un problème structurel.

Ils sont profondément hétérogènes.

Un fonds de buyout n’investit pas comme un fonds de dette.

Un fonds immobilier ne fonctionne pas comme un fonds d’infrastructure.

Un venture capital fund n’a ni le même horizon, ni le même profil de risque, ni le même calendrier de distributions qu’un fonds de direct lending.

Et pourtant, tous ont besoin d’une architecture capable de répondre à quelques questions communes :

• comment lever le capital ?
• comment organiser les engagements des investisseurs ?
• comment financer les acquisitions ?
• comment distribuer les rendements ?
• comment organiser la gouvernance ?
• comment intégrer plusieurs stratégies ou compartiments ?
• comment assurer un cadre réglementaire et opérationnel suffisamment robuste ?

Le RAIF apporte une réponse particulièrement puissante à cette problématique :

il ne cherche pas à standardiser la stratégie d’investissement.

Il fournit une architecture adaptable autour de laquelle la stratégie peut être construite.

C’est exactement ce qui explique son succès.

Le private equity est probablement l’environnement dans lequel cette flexibilité est la plus intuitive.

Un fonds de private equity classique doit pouvoir gérer :

• des engagements de capital ;
• des capital calls successifs ;
• des périodes d’investissement longues ;
• plusieurs acquisitions ;
• des holdings intermédiaires ;
• des co-investissements ;
• des management incentive plans ;
• des exits parfois espacés sur une décennie.

Dans ce contexte, les sponsors recherchent moins un produit standardisé qu’un véhicule capable de s’adapter à une documentation contractuelle très sophistiquée.

Le RAIF peut répondre à cette logique.

Il peut notamment prendre une forme sociétaire ou celle d’une partnership, être utilisé avec des structures à compartiments et être combiné avec les outils juridiques déjà très familiers aux investisseurs internationaux.

C’est aussi pour cette raison que le Luxembourg est devenu au fil des années une place particulièrement importante pour les private assets. ALFI souligne que depuis l’introduction d’AIFMD, des véhicules tels que le RAIF et la Special Limited Partnership ont largement contribué à l’essor luxembourgeois dans le private equity et le real estate.

La dette privée fournit aujourd’hui l’un des meilleurs exemples de la capacité d’adaptation du RAIF.

Selon l’enquête ALFI/KPMG 2025, les actifs sous gestion des fonds luxembourgeois de private debt ont progressé de 24,7 % entre décembre 2023 et décembre 2024.

Plus révélateur encore :

64 % des fonds de dette de l’échantillon étaient structurés sous forme de RAIF.

Le chiffre est significatif.

Il montre que le RAIF n’est pas simplement utilisé pour détenir des participations en equity.

Il fonctionne également pour des stratégies de :

• direct lending ;
• mezzanine debt ;
• distressed debt ;
• leveraged finance ;
• special situations ;
• infrastructure debt.

Le même survey montre par ailleurs que les véhicules de dette luxembourgeois sont exposés à des secteurs aussi divers que les technologies, les télécommunications, la santé, l’énergie, l’environnement, les infrastructures ou les transports.

C’est exactement ce que signifie, en pratique, la notion de « couteau suisse ».

Le RAIF n’impose pas un seul type d’actif.

Il peut suivre l’évolution du capital privé là où se trouve la demande des investisseurs.

Le sujet de la dette privée est devenu encore plus intéressant avec AIFMD II.

Le Luxembourg a transposé AIFMD II en 2026 et le nouveau cadre européen apporte notamment des règles harmonisées pour les loan-originating AIFs ainsi qu’un cadre européen plus clair pour les stratégies d’origination de prêts.

Cela pourrait encore renforcer l’utilisation de structures luxembourgeoises dans un segment déjà en forte croissance.

Le point important est que le RAIF n’a pas eu besoin d’être entièrement repensé pour absorber cette évolution.

Son architecture est suffisamment flexible pour intégrer de nouvelles stratégies à mesure que le cadre européen évolue.

C’est probablement l’un de ses meilleurs atouts.

Le real estate est une autre illustration très concrète.

En 2016, ALFI ne recensait qu’un seul RAIF dans son enquête sur les fonds immobiliers.

En 2024, ce nombre atteignait 226.

Les RAIFs, manager-regulated AIFs et autres structures non directement régulées représentaient ensemble 69,5 % de la population étudiée.

La progression est considérable.

Elle s’explique notamment par la capacité du véhicule à accueillir des stratégies immobilières très diverses :

résidentiel ;

logistique ;

bureaux ;

hospitality ;

retail ;

data centres ;

life sciences ;

student housing ;

senior living ;

mixed-use.

Mais le véritable intérêt apparaît lorsqu’un sponsor veut aller au-delà d’un fonds classique.

Par exemple :

un compartiment pour une stratégie logistique européenne ;

un compartiment pour le résidentiel ;

un véhicule parallèle pour un investisseur institutionnel ;

un co-investment vehicle pour une acquisition particulière.

Le RAIF devient alors une infrastructure autour de laquelle plusieurs briques d’investissement peuvent être organisées.

L’infrastructure constitue probablement l’un des domaines où le potentiel du RAIF est encore le plus intéressant.

Les besoins mondiaux sont considérables.

Transition énergétique.

Réseaux électriques.

Renewables.

Data centres.

Fibre.

Télécommunications.

Transport.

Storage.

Water infrastructure.

Social infrastructure.

Ces actifs ont souvent plusieurs caractéristiques communes :

• tickets importants ;
• horizons de détention longs ;
• flux de trésorerie relativement prévisibles ;
• structures de financement complexes ;
• multiplicité de juridictions ;
• besoin fréquent de co-investissements.

C’est précisément le type d’environnement dans lequel une architecture flexible peut avoir de la valeur.

Le développement des private assets au Luxembourg reflète cette évolution. En 2026, ALFI indiquait que les stratégies de private markets — notamment real estate, private equity et private debt — représentaient plus de 3 100 milliards d’euros dans l’écosystème luxembourgeois.

Les infrastructures font désormais pleinement partie de cette transformation plus générale du capital privé européen.

C’est une distinction importante.

Pendant longtemps, un fonds était essentiellement défini par sa classe d’actifs.

Aujourd’hui, certaines structures sont conçues autour d’une opportunité.

Par exemple :

un seul actif d’infrastructure ;

une plateforme de data centres ;

un portefeuille de renewable assets ;

une opération de co-investissement ;

une acquisition de secondaries ;

une stratégie de continuation fund.

Dans ces situations, le véhicule doit parfois être davantage transactionnel qu’institutionnel.

La flexibilité devient alors déterminante.

Le RAIF peut être utilisé dans une logique de fonds traditionnel, mais aussi comme brique d’un ensemble plus complexe comprenant :

• holding companies ;
• acquisition vehicles ;
• SPVs ;
• financing vehicles ;
• parallel vehicles ;
• feeders ;
• blockers ;
• co-investment structures.

Cela explique pourquoi il s’intègre particulièrement bien dans les architectures sophistiquées des private markets.

La structure umbrella constitue ici un outil particulièrement puissant.

Un RAIF peut être organisé avec plusieurs compartiments.

Chaque compartiment peut correspondre à une stratégie distincte, à un actif différent ou à une population spécifique d’investisseurs.

L’intérêt n’est pas seulement administratif.

Il peut permettre de construire une plateforme dans laquelle les risques et actifs de chaque compartiment restent séparés conformément au cadre juridique applicable.

Pour un asset manager, cela permet potentiellement de passer :

d’une succession de véhicules indépendants

à

une architecture réutilisable.

Cette logique de plateforme est particulièrement intéressante pour les managers qui lancent régulièrement :

• des co-investissements ;
• des club deals ;
• des strategies sleeves ;
• des véhicules dédiés à certains investisseurs.

Le gain n’est donc pas uniquement juridique.

Il peut devenir opérationnel.

Sa force tient aussi à sa capacité à parler simultanément plusieurs langages.

Celui du sponsor

Flexibilité.

Time-to-market.

Structuration.

Celui de l’investisseur institutionnel

Gouvernance.

AIFM agréé.

Depositary.

Reporting.

Audit.

Celui du deal team

Execution.

SPVs.

Financement.

Co-investissement.

Celui de l’administrateur

NAV.

Capital calls.

Distributions.

Investor register.

Celui du régulateur

AIFMD.

Risk management.

Valuation.

Delegation.

AML/CFT.

Peu de véhicules peuvent réunir ces dimensions sans devenir extrêmement lourds.

C’est probablement là que se trouve l’une des grandes réussites du modèle.

Il est important de ne pas idéaliser le RAIF.

La flexibilité n’est jamais absolue.

Le RAIF est destiné à des well-informed investors et doit respecter les conditions prévues par la loi de 2016.

Il doit également être géré dans l’environnement AIFMD applicable.

Le recours à un AIFM agréé entraîne naturellement :

• risk management ;
• valuation framework ;
• delegation oversight ;
• conflicts management ;
• reporting ;
• regulatory governance.

À cela s’ajoutent les exigences relatives notamment au depositary, à l’audit, à l’AML/CFT, à la fiscalité et aux obligations propres à la stratégie.

La vraie valeur du RAIF n’est donc pas l’absence de règles.

Elle tient davantage à une répartition différente des règles.

Le produit conserve de la flexibilité.

Le gestionnaire porte une part essentielle du cadre réglementaire.

Cette architecture crée un avantage subtil.

Lorsqu’une nouvelle stratégie apparaît, il n’est pas nécessaire de créer un nouveau régime législatif entièrement dédié.

L’infrastructure existante peut souvent absorber l’innovation.

Private debt hier.

Infrastructure aujourd’hui.

Natural capital demain.

Digital assets ou tokenised private assets après-demain.

Le véhicule n’a pas besoin de connaître à l’avance toutes les stratégies qui existeront dans dix ans.

Il doit simplement être suffisamment flexible pour les accueillir tout en conservant une architecture réglementaire robuste.

C’est là que le RAIF devient véritablement un outil de future-proofing.

Il faut toutefois apporter une nuance importante.

Le succès du RAIF serait impossible sans l’écosystème qui l’entoure.

En 2025, les actifs des fonds luxembourgeois avaient atteint 8,3 trillions d’euros, tandis que les actifs alternatifs étaient passés de 2,6 à 3,1 trillions d’euros en un an, soit une progression d’environ 20 %.

Cette masse critique signifie que le Luxembourg dispose déjà de :

AIFM ;

fund administrators ;

depositaries ;

law firms ;

audit firms ;

tax advisers ;

corporate service providers ;

banks ;

technology providers ;

specialists en private assets.

Autrement dit, le véritable « couteau suisse » n’est peut-être pas uniquement le RAIF.

C’est la combinaison :

RAIF + SCSp + AIFM + services providers + SPVs + expertise internationale.

Le RAIF est simplement devenu l’une des pièces centrales de cette architecture.

Parce que les private markets eux-mêmes changent.

Le modèle historique pouvait se résumer à :

Fund I → invest → exit → Fund II.

La réalité actuelle est beaucoup plus complexe.

Les gestionnaires développent désormais :

• continuation vehicles ;
• secondary funds ;
• NAV financing ;
• co-investments ;
• separately managed accounts ;
• evergreen structures ;
• semi-liquid alternatives ;
• infrastructure platforms ;
• private credit strategies.

Les frontières entre les classes d’actifs deviennent également moins nettes.

Une même transaction peut combiner equity, preferred equity, senior debt et mezzanine.

Un projet d’infrastructure peut inclure real estate, energy assets, technology et project finance.

Le véhicule de demain doit donc être capable de suivre cette hybridation.

C’est précisément là que la logique du RAIF devient particulièrement moderne.

C’est peut-être la transformation la plus importante.

On continue souvent à parler du RAIF comme d’un « type de fonds ».

Mais pour certains sponsors, il devient davantage que cela.

Il peut devenir une véritable infrastructure de capital.

Une plateforme sur laquelle on peut organiser :

les investisseurs ;

les actifs ;

les compartiments ;

les co-investissements ;

les financements ;

les distributions ;

la gouvernance.

Cette évolution explique pourquoi le RAIF reste pertinent alors même que le marché des alternatives devient plus sophistiqué.

Sa valeur réside moins dans une caractéristique spécifique que dans sa capacité à connecter les différentes composantes d’une opération d’investissement.

Toutefois, appeler le RAIF un couteau suisse ne signifie pas qu’il faille l’utiliser pour tout.

Le bon véhicule dépend toujours de plusieurs dimensions :

type d’investisseurs ;

stratégie ;

distribution ;

fiscalité ;

liquidité ;

juridictions ciblées ;

niveau de supervision souhaité ;

mode de commercialisation.

Dans certaines situations, un SIF sera plus approprié.

Dans d’autres, une SCSp non-RAIF.

Pour une stratégie destinée à un public plus large, un ELTIF pourra être pertinent.

Certaines stratégies pourront également justifier une structure entièrement différente.

La vraie sophistication ne consiste donc pas à choisir systématiquement le RAIF.

Elle consiste à savoir quand il constitue la meilleure brique de la structure.

Le marché pourrait désormais entrer dans une nouvelle phase.

Le Luxembourg concentrait déjà 161 des 286 ELTIFs européens en mars 2026, témoignant du rôle croissant du pays dans l’ouverture progressive des private assets à un univers d’investisseurs plus large.

Cette tendance pourrait progressivement rapprocher deux mondes longtemps séparés :

les fonds institutionnels alternatifs ;

et la distribution plus large de stratégies p